Quand le bail commercial arrive à son terme sans avoir fait l'objet d'un congé délivré dans les délais légaux ou d'une demande de renouvellement, il est prolongé de manière tacite et poursuit ses effets.

La prolongation tacite du bail n’entraîne pas la rédaction d'un nouveau bail : le contrat est simplement prolongé pour une durée indéterminée.

Par conséquent, les parties sont tenues de continuer d'appliquer les clauses qu'ils ont prévus dans le contrat de bail. Par exemple : le locataire doit continuer de payer le loyer et les charges. Le bailleur doit aussi respecter toutes les obligations contenues dans le bail.

Le loyer est toujours le même, une révision peut intervenir sans toutefois que le loyer soit réévalué. C'est-à-dire que le loyer peut être modifié sans qu'il ne soit obligatoirement revu à la hausse.

Il s'agit d'une prolongation tacite du bail à laquelle le bailleur et le locataire peuvent mettre fin à tout moment.

Le congé peut être délivré au terme de chaque trimestre civil, au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le locataire et le bailleur peuvent tous les deux délivrer un congé.

Dans le cas d'une prolongation tacite du bail, le locataire n'est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut l'empêcher de vendre son fonds de commerce. Il appartiendra à l'acquéreur du fonds de négocier avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail.

Si la durée du bail dépasse 12 ans, le propriétaire pourra déplafonner le loyer. C'est-à-dire que le loyer pourra être revu à la hausse.

À la fin de la durée du contrat de bail (9 ans minimum), le locataire propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux bénéficie du renouvellement de son bail.

Toute clause dans un contrat de bail qui vient interdire le renouvellement du bail est considérée non écrite. C'est-à-dire qu'elle n'aura aucun effet sur le contrat.

Pour bénéficier du renouvellement du bail commercial, le locataire doit respecter les conditions suivantes :

• Le fonds de commerce doit être exploité de manière effective dans les locaux
• Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce
• Le locataire doit être immatriculé au registre des commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers
• Le fonds doit avoir été exploité depuis au moins 3 ans

En cas de vente du fonds de commerce, même si le fonds a changé de propriétaire, le nouveau locataire bénéficie du droit au renouvellement. Cependant, il doit acquérir les droits du vendeur ancien locataire pour compléter la durée de son exploitation. Lorsqu'il cède son droit au bail, le locataire transmet tous ses droits au nouveau locataire. Ainsi la vente intégrale du fonds de commerce permet au nouveau locataire de compléter sa durée d'exploitation par celle du locataire initial.

En cas de désaccord sur l'application des règles du plafonnement du loyer du bail, et après échec d'une solution amiable, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, généralement située auprès de la préfecture.

Si l'affaire n'est pas résolue devant la commission, elle peut être portée devant le président du tribunal judiciaire, qui statue en tant que juge des loyers.

Pour saisir le juge des loyers commerciaux, la partie qui conteste la fixation du loyer doit déposer son mémoire auprès du greffe du tribunal compétent. Le greffe indique la date à laquelle l'autre partie sera assignée.

Par conséquent le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe.